Portfolio mit attraktivem Mietermix und großem Wertsteigerungspotenzial 

Das Portfolio umfasst 22 Objekte mit einem Nutzungsmix aus Wohnen (58 %) sowie Einzelhandel und Gastronomie (42 %). Die Wohnungen weisen eine durchschnittliche Fläche von 37 m² auf und bedienen damit eine besonders nachfragestarke Zielgruppe – Studenten, Singles und Berufseinsteiger. Die kleinteilig strukturierten Einzelhandelsflächen (ø 112 m²) sind typisch für begehrte innerstädtische Lagen und eignen sich ideal für lokale Anbieter wie Bäckereien, Boutiquen, Juweliere oder gastronomische Konzepte.

Aktuell erzielt das Portfolio bei einem Vermietungsstand von 63 % rund 1,2 Mio. EUR Nettokaltmiete p.a.. Nach Abschluss der laufenden Renovierungen erwartet der Eigentümer eine deutliche Steigerung. Der unabhängige Gutachter sieht konkret bei Vollauslastung der Objekte ein Mietpotenzial von 1,72 Mio. EUR p.a.. Das entspricht einem Zuwachs von gut 43 %. Diese Zahlen unterstreichen das ausgeprägte Value-Add-Profil des Investments.

Erfahrener Eigentümer und solide Finanzierungsstruktur

Das engagierte Family Office verfügt über ein Immobilienportfolio im Volumen von rund 330 Mio. EUR. Die Objekte des refinanzierten Portfolios gelten aufgrund ihrer Kleinteiligkeit als besonders marktgängig. Die Finanzierung dient der langfristigen Bestandsstrategie des Eigentümers und weist einen sehr moderaten Loan-to-Value (LTV) von rund 68 % auf. „Mit dieser Finanzierung unterstützen wir ein qualitativ starkes, kleinteilig diversifiziertes Portfolio aus Immobilien an etablierten niederländischen Standorten“, sagt Lars Armgart, Chief Executive Officer von Aukera. „Die Kombination aus Wohnanteil, klaren Wertsteigerungspotenzialen und der lokalen Expertise des Family Offices schafft ein äußerst attraktives Risiko-Ertrags-Profil – genau die Art von Investment, die wir für unseren Debt-Fonds suchen.“

Wachsender Markt für alternative Finanzierungen bestätigt Fondsstrategie

Der Aukera Real Estate Debt Fund I vergibt ausschließlich erstrangig besicherte Whole Loans mit einem Beleihungsauslauf bis zu 75 %. Das Investmentmanagement strebt IRR-Renditen von 6 bis 7,5 % p.a. an. Die aktuelle Portfoliotransaktion ist die zweite Finanzierung für den noch jungen Fonds. In Summe sind nunmehr 29,6 Mio. EUR der Eigenkapitalzusagen in Höhe von 50 Mio. EUR investiert.

Aukera beobachtet auf dem Markt eine anhaltend starke Nachfrage nach alternativen Finanzierungen. Das dürfte ganz wesentlich darin begründet liegen, dass viele Banken insbesondere aufgrund strengerer Regulierung weiterhin zurückhaltend agieren. Armgart: „Ich erwarte, dass wir in den Niederlanden, potenziell aber auch in Deutschland und Österreich einen stabilen Deal Flow sehen werden – insbesondere bei Wohn- und Mixed-Use-Portfolios. Das Umfeld bleibt herausfordernd, eröffnet aber genau denjenigen Fonds, die ihre Risiken klar und diszipliniert steuern, attraktive Chancen.“

Aukera wurde bei der Transaktion von Voorhorst Van Waegeningh Advocaten und DLA Piper Luxembourg rechtlich beraten

„Crystal Building“ profitiert von Entwicklungskonzept der Kommune

Das Büroensemble umfasst rund 14.000 m² Mietfläche, die sich auf zwei Gebäudeteile mit acht respektive 13 Etagen erstrecken. Zu dem Komplex gehören 302 Stellplätze, davon 36 mit E-Lademöglichkeiten. Das „Crystal Building“ ist derzeit zu rund 80 % vermietet. Mit gezielten Investitionen in moderne Empfangsbereiche, Seminarräume, eine Cafeteria und Flächen für Fitness wird die Immobilie aufgewertet und zukunftsfest gemacht. Die Repositionierung erfolgt vor dem Hintergrund eines umfassenden städtebaulichen Entwicklungskonzepts, das das Gebiet im Süden der Stadt, in dem sich die Immobilie befindet, in den nächsten Jahren deutlich aufwerten wird. Das Konzept sieht unter anderem die Umwandlung von veralteten Büroflächen in Wohnungen vor. Die damit einhergehende Reduzierung des Büroflächenangebots macht den Standort für moderne, zukunftsfähige Büroimmobilien umso attraktiver. 

Dr. Patrick Züchner, Chief Investment Officer von Aukera, sagt: „Mit der Finanzierung des „Crystal Building“ setzen wir auf ein Büroobjekt mit stabiler Vermietungssituation, einen erfahrenen Investor und Entwickler sowie eine klare ESG-orientierte Modernisierungsstrategie. Die Transaktion bietet ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil und passt hervorragend zu unserem Investmentansatz.“

Cees Rodenburg, Gründer und CEO der Cero Invest ergänzt aus Sicht des Immobilieninvestors: „Mit dem Crystal Building schaffen wir einen modernen, nachhaltigen Arbeitsplatz. Wie bei unseren anderen Projekten, konzentrieren wir uns darauf, Gebäude zu optimieren, ihre Nachhaltigkeit zu verbessern und ihnen eine starke Identität zu verleihen.“

Attraktives Rendite-Risiko-Profil für Investoren

Aukeras neuer Debt Fund verfügt über ein Zielvolumen von 500 Mio. EUR und richtet sich an institutionelle Investoren aus dem deutschsprachigen Raum. Als Anker-Investor hat sich die HUK-Coburg Asset Management GmbH mit einem Commitment von 50 Mio. EUR beteiligt. Der Fonds vergibt ausschließlich erstrangig besicherte Darlehen, in der Regel Whole Loans, mit einem Beleihungsauslauf (LTV/LTC) von bis zu 75 % und angestrebten IRR-Renditen von 6 bis 7,5 % p. a. Die bevorzugte Darlehenshöhe beläuft sich auf 10 Mio. EUR bis 20 Mio. EUR. Das Konzept verbindet planbare Rückflüsse mit einem konservativen Risikoprofil.

Neue Chancen für Debt-Fonds

Laut Finanzaufsicht BaFin laufen allein 2025/26 Gewerbeimmobilienkredite im Volumen von rund 100 Mrd. Euro aus. Viele davon lassen sich angesichts gestiegener Zinsen und strengerer Regulierung nicht mehr klassisch über Banken prolongieren. Für institutionelle Investoren eröffnen sich dadurch attraktive Möglichkeiten, über professionell gemanagte Debt-Fonds in diese Lücke zu stoßen. „Wir erwarten, dass der Deal Flow für verschiedene Nutzungsarten in Deutschland, den Niederlanden und Österreich bis auf Weiteres hoch bleibt. Das betrifft sowohl Refinanzierungen als auch die klassische Finanzierung von Akquisitionen“, erklärt Dr. Patrick Züchner.

Bei der Transaktion wurde Aukera rechtlich von BJTK Law und NewGround Law beraten. Auf Seiten von Cero Invest waren CMS Legal und De Vastgoed Financiers beratend tätig.

Fonds vergibt Whole Loans, auch bei ausgewählten Bridge-Finanzierungen

Der Pool-Fonds richtet sich an institutionelle Investoren im deutschsprachigen Raum. Er reicht ausdrücklich kein Mezzaninekapital und kein Preferred Equity aus, verzichtet auf Back Leverage (zusätzliche Kreditaufnahme auf die Fondsstruktur) und konzentriert sich einzig auf erstrangig besicherte Darlehen. Dabei geht es im Regelfall um Whole Loans. Der Fonds ist hier insbesondere für ausgewählte Bridge-Finanzierungen wie Bridge-to-Exit oder Bridge-to-Green offen. Der Beleihungsauslauf (LTV/LTC) liegt bei bis zu 75 %. Die IRR-Zielrendite je Transaktion gibt Aukera – abhängig vom Risikoprofil der jeweiligen Finanzierung – mit 6 bis 7,5 % p.a. an. Das entspricht einer Marge von 350 bis 500 Basispunkten über Zins-Swap.

Maximilian Cosack, Head of Private Asset der HAM, sagt: „Wir sind nach sorgfältiger Beobachtung des Markts für Immobilienfinanzierungen zu der Überzeugung gekommen, dass ein Commitment zum Aukera-Fonds hervorragend in unser Real Estate Debt Portfolio von rund 700 Mio. EUR AuM passt. In intensiven Gesprächen mit dem Management von Aukera ist eine sehr stabile Vertrauensbasis entstanden, auf der wir unser Engagement aufbauen. Die derzeitige Marktphase zum Beginn des nächsten Immobilienzyklus stimmt uns optimistisch, dass wir uns zum richtigen Zeitpunkt für die richtige Assetklasse und das richtige Fondsprodukt eines professionellen Partners entschieden haben.“